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Défiscalisation 2013
statut LMP

Pour tout investisseur, même non-imposable,
le statut du Loueur Meublé Professionnel (LMP) est le dispositif qui encadre la location de logements meublés.

Un investissement en Loueur Meublé Professionnel permet de bénéficier d'un revenu locatif non-imposé, puis, à terme, défiscalisé. En revanche, il ne permet pas à l'investisseur de bénéficier d'économies d'impôts.

Le statut du Loueur Meublé Professionnel n'est pas un dispositif de défiscalisation.


Principe du statut LMP

Avantages du statut LMP

Les deux principaux avantages du statut Loueur Meublé Professionnel sont de réduire vos impôts et de générer des revenus complémentaires non-imposés, et à terme, défiscalisés. Ce dispositif est ainsi un placement très rentable, mais aussi et surtout, parfaitement sécurisé car investi dans la pierre. C'est un investissement pérenne et idéal pour préparer votre retraite, vous constituer un capital, développer votre patrimoine, protéger vos proches ou générer des revenus complémentaires.

ATTENTION : L'économie d'impôt réalisée grâce à une loi de défiscalisation doit s'intégrer à une stratégie patrimoniale globale, elle ne doit jamais être la seule motivation de l'investissement.

RÉDUIRE VOS IMPÔTS

Votre investissement vous permet de vous constituer un patrimoine grâce à vos impôts, au lieu de les payer à fonds perdus. Pourtant, l'Etat n'y perd pas un euro. Bien au contraire, il engrangera beaucoup de TVA, de taxes, d'impôts indirects et cotisations en tout genre. Le montant des nouvelles recettes fiscales ainsi engendrées est largement supérieur au montant des avantages fiscaux qui vous auront été accordés pendant toute la durée de vie de votre investissement. Enfin, en stimulant la rénovation du parc immobilier à travers ce dispositif défiscalisant, l'Etat répond à la pénurie de logements.

L'avantage fiscal est le suivant :

GÉNÉRER DES REVENUS COMPLÉMENTAIRES

Suivant le financement choisi et grâce aux amortissements du bien et des meubles, votre investissement génère un revenu locatif non imposé. Au terme des amortissements, le revenu locatif sera défiscalisé, soit grâce à l'abattement de 50 % du micro-BIC, si les recettes annuelles hors taxes sont comprises entre 23.000 € et 32.600 €, soit grâce à la déduction fiscale et selon votre Tranche Marginale d'Imposition, si les recettes annuelles hors taxes sont supérieures à 32.600 €. Le revenu locatif sera pour vous une rente régulière et pérenne qui complétera agréablement vos revenus sans effort et sans risque.

RECUPERER LA TVA

Votre investissement LMP vous permet de récupérer 100 % de la TVA 19,6 % sur le montant du bien. La récupération de la TVA est un avantage dont vous bénéficiez dès la première année et qui équivaut à une remise de 16,39 % sur le prix d'acquisition.

EXONERATION ISF

Votre investissement LMP est exonéré à 100 % de la base de l'Impôt Solidarité Fortune (I.S.F.)..

EXONERATION DU PLAFONNEMENT DES NICHES FISCALES

Votre investissement LMP est exonéré à 100 % de la base du plafonnement des niches fiscales.

PRÉPARER VOTRE RETRAITE

En conservant votre investissement de défiscalisation jusqu'à la retraite, vous bénéficierez, grâce aux recettes locatives, d'une rente régulière et pérenne, qui pourra compléter agréablement votre retraite et ainsi maintenir au mieux votre niveau de vie.

VOUS CONSTITUER UN CAPITAL

Votre investissement prend de la valeur, en même temps que son financement s'amortit et que le capital restant dû diminue. La revente du bien vous permettra de récupérer un capital financier important.

ATTENTION : Contrairement à une habitation principale, la revalorisation d'un investissement LMP dépend uniquement de sa rentabilité commerciale, comme un hôtel ou une entreprise, et non pas de l'évolution des prix de l'immobilier du secteur.

DEVELOPPER VOTRE PATRIMOINE

En investissant dans l'immobilier, vous assurez et sécurisez votre patrimoine sur le long terme et vous diversifiez vos placements. Votre patrimoine prend de la valeur sans effort et sans risque. L'investissement se finançant en grande partie grâce aux recettes locatives, vous développez votre patrimoine en douceur.

PROTÉGER VOS PROCHES

Dès la signature devant notaire, vous êtes assurés et vos proches sont protégés. Votre investissement est assuré à 100% et vous protège grâce à son assurance Décès-Invalidité. La valeur de votre investissement est garantie et vous assure, en cas de coup dur, d'un capital financier ou d'une rente pérenne. Si besoin, vos ayants-droit auront le choix entre revendre votre investissement et récupérer un capital financier, cessible et transmissible, ou conserver le bien et disposer de sa rente locative régulière et pérenne.

Régime fiscal du statut LMP

Si les recettes locatives sont inférieures à 32.600 € HT par an, l'investisseur a le choix entre deux régimes d'imposition, le Réel et le micro-BIC :

  • Au Réel, les charges locatives, les intérêts d'emprunts et les amortissements sont déductibles des recettes locatives. Grâce à ces déductions, le régime Réel permet que les recettes locatives soient non-imposées.
  • En micro-BIC, les recettes locatives bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50 %. Le régime du micro-BIC s'impose dès que les déductions et amortissements imputables au régime Réel sont épuisés. Les recettes locatives sont ainsi défiscalisées à 50 %.
  • Si les recettes locatives sont supérieures à 32.600 € HT par an, le régime Réel s'impose.

    Déductions & amortissements

    Au régime Réel, le statut LMP permet de déduire des recettes, les charges locatives et les intérêts d'emprunt.

  • Si le résultat est un déficit, il peut se reporter pendant 6 ans et absorber des bénéfices à venir.
  • Si le résultat est un bénéfice, il peut être absorbé grâce aux amortissements. En effet, le statut LMP, imposé au régime Réel, permet d'amortir 100 % des meubles et du bien immobilier, hors foncier. Généralement, les meubles s'amortissent sur 5 à 10 ans et l'immobilier, hors foncier, sur 20 à 30 ans.
  • L'investisseur peut imputer le déficit au BIC sur le revenu de même nature du foyer fiscal, puis, si nécessaire, sur le revenu global du foyer fiscal. Il pourra donc engendrer une économie d'impôt sur le revenu.

     

    Exemples du statut LMP

    INVESTISSEMENT TYPE « T2 » DE 600 000 €

    (Recettes Locatives < 32 600 € HT par an)

     

    RECETTES MENSUELLES

    DEPENSES MENSUELLES

    Revenu assuré

    2 100 €

     

    3 700 €

    Financement 20 ans

    Gain fiscal

    370 €

     

    0 €

    Gestion & assurances*

    Votre épargne

    1 430 €

     

    200 €

    Charges & taxes

    Revenu net complémentaire à terme : 28 000 € par an**

     

    *Pas de frais de gestion ni d'assurance car bail commercial.

    Bénéficiaires du statut LMP

    LES PERSONNES PHYSIQUES :

    Tout investisseur, même non-imposable, peut réaliser un investissement LMP s'il acquiert un logement neuf ou en état futur d'achèvement dans une résidence de services classée, pour le louer meublé.

    L'investissement peut même être réalisé en indivision ; dans ce cas, chaque investisseur indivisaire bénéficie alors d'une réduction d'impôt au prorata de sa quote-part dans l'investissement.

    LES PERSONNES MORALES

    L'investissement peut également être réalisé par une personne morale par le biais d'une S.C.I. (Société Civile Immobilière), si celle-ci est au régime fiscal de l'Impôt sur le Revenu ; le contribuable associé de la SCI bénéficie alors d'une réduction d'impôt au prorata de sa quote-part dans la SCI.

    Montant d'impôt nécessaire à un statut LMP

    L'investisseur peut être non-imposable et bénéficier du statut en Loueur Meublé Professionnel. En effet, ce dispositif ne permet pas de réduction d'impôt, mais génère des revenus non-imposés, puis, à terme, défiscalisés pour l'investisseur.

    Résidence de services classée

    Le dispositif LMP peut également concerner les résidences meublées suivantes :

    - les résidences de tourisme classées,
    - les résidences pour étudiants,
    - les résidences pour personnes âgées ou handicapées,
    - les résidences hôtelières et d'affaires.

    Les résidences de service classées doivent offrir la possibilité de cuisiner dans chaque logement et proposer au moins 3 des 4 services complémentaires suivants :

    - réception de la clientèle,
    - petits déjeuners,
    - ménages de fin de séjour,
    - fournitures de linges de maison.

    Conditions à respecter en statut LMP

    RECUPERATION DE LA TVA

    La récupération de 100% de la TVA implique que la résidence propose au moins 3 des 4 services et que l'investisseur conserve le bien pendant 20 ans ; sinon, la TVA sera restituée au prorata de la durée effective.

    A NOTER : La procédure permettant de récupérer la TVA du bien est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer.

    Conditions générales

    Conditions déclaratives

    Tous les lois et statuts sont déclaratifs. Il faut donc impérativement respecter les procédures et faire toutes les déclarations, sinon les avantages seront perdus.

    Contrairement au statut Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP), le dispositif du Loueur Meublé Professionnel nécessite une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés et l'intervention d'un expert-comptable.

    Voici les différentes procédures à suivre et les déclarations à fournir la 1ère année :

     

  • Déclaration H2 : à envoyer dans les 90 jours, qui suivent le procès verbal de livraison, au Centre des Impôts locaux du lieu de votre investissement de défiscalisation.
  • ATTENTION : Une déclaration hors délai annule l'exonération de l'année en cours et l'absence de déclaration annule l'exonération prévue des deux premières années.

  • • Déclaration N°2042-C : accompagnée des copies des documents justificatifs suivants : le bail commercial, l'acte authentique d'acquisition, l'arrêté préfectoral du classement de la résidence et l'attestation d'agrément, si la résidence est destinée aux personnes âgées ou handicapées.
  • Déclaration N°2031 : est la déclaration professionnelle de résultat, accompagnée des tableaux annexes N°2033-A à 2033-G (régime Réel Simplifié) ou N°2050 à N°2059-G (régime Réel Normal), sur lesquels vous calculerez le montant de votre bénéfice.
  • Les déclarations à fournir les années suivantes :

  • Déclaration N°2042-C
  • Déclaration N°2031 : est la déclaration professionnelle de résultat, accompagnée des tableaux annexes N°2033-A à 2033-G (régime Réel Simplifié) ou N°2050 à N°2059-G (régime Réel Normal), sur lesquels vous calculerez le montant de votre bénéfice.
  •  

    NOTRE CONSEIL: Préférez les déclarations papiers plutôt que celles saisies par Internet. Adressez-les en courrier recommandé avec accusé de réception, accompagnées de vos justificatifs en copie. Gardez une copie de tout ce que vous avez envoyé, car, en cas de litige, vous devez pouvoir prouver votre bonne foi face à l'administration fiscale.

     

    Textes et articles de lois relatifs au statut LMP

    Formulaire 2031

    Formulaire 2031-RN

    Formulaire 2031-RSI

    Code Générale des Impôts – Article 34

    Code Générale des Impôts – Article 35

    Code Générale des Impôts – Article 39

    Code Générale des Impôts – Article 50-0

    Code Générale des Impôts – Article 53 A

    Code Générale des Impôts – Article 302 septies A

    Code Générale des Impôts – Article 38 de l'annexe III

    Bulletin Officiel des Impôts 3 A-2-11 du 28 mars 2011

    Loi n°49-458 du 2 avril 1949

    Code Général des Impôts – Article 156

    Code Général des Impôts – Article 261 D

    Code de la Construction – Article L632-1

    Code de la Construction – Article L632-2

    Code de la Construction – Article 151

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