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Défiscalisation 2013
statut LMNP

Pour tout investisseur, même non-imposable,
le statut du Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP) est le dispositif qui encadre la location de logements meublés.

Un investissement en Loueur Meublé Non-Professionnel permet de bénéficier d'un revenu locatif non-imposé, puis à terme, défiscalisé. En revanche, il ne permet pas à l'investisseur de bénéficier d'économies d'impôts.

Le statut du Loueur Meublé Non-Professionnel n'est pas un dispositif de défiscalisation.


Principe du statut LMNP

Avantages du statut LMNP

Le principal avantage du statut LMNP est de vous permettre de générer des revenus complémentaires non-imposés, et à terme, défiscalisés. Ce dispositif est ainsi un placement très rentable, mais aussi et surtout, parfaitement sécurisé car investi dans la pierre. C'est aussi un investissement pérenne et idéal pour préparer votre retraite, vous constituer un capital, développer votre patrimoine ou protéger vos proches.

GÉNÉRER DES REVENUS COMPLÉMENTAIRES

Suivant le financement choisi et grâce aux amortissements du bien et des meubles, votre investissement génère un revenu locatif non imposé. Au terme des amortissements, le revenu locatif sera défiscalisé grâce à l'abattement de 50 % du micro-BIC. Il sera pour vous une rente régulière et pérenne qui complétera agréablement vos revenus sans effort et sans risque.

RECUPERER LA TVA

Votre investissement LMNP vous permet de récupérer 100 % de la TVA 19,6 % sur le montant du bien. La récupération de la TVA est un avantage dont vous bénéficiez dès la première année et qui équivaut à une remise de 16,39 % sur le prix d'acquisition.

PRÉPARER VOTRE RETRAITE

En conservant votre investissement de défiscalisation jusqu'à la retraite, vous bénéficierez, grâce aux recettes locatives, d'une rente régulière et pérenne, qui pourra compléter agréablement votre retraite et ainsi maintenir au mieux votre niveau de vie.

VOUS CONSTITUER UN CAPITAL

Votre investissement prend de la valeur, en même temps que son financement s'amortit et que le capital restant dû diminue. La revente du bien vous permettra de récupérer un capital financier important.

ATTENTION : Contrairement à une habitation principale, la revalorisation d'un investissement LMNP dépend uniquement de sa rentabilité commerciale, comme un hôtel ou une entreprise, et non pas de l'évolution des prix de l'immobilier du secteur.

DEVELOPPER VOTRE PATRIMOINE

En investissant dans l'immobilier, vous assurez et sécurisez votre patrimoine sur le long terme et vous diversifiez vos placements. Votre patrimoine prend de la valeur sans effort et sans risque. L'investissement se finançant en grande partie grâce aux recettes locatives, vous développez votre patrimoine en douceur.

PROTÉGER VOS PROCHES

Dès la signature devant notaire, vous êtes assurés et vos proches sont protégés. Votre investissement est assuré à 100% et vous protège grâce à son assurance Décès-Invalidité. La valeur de votre investissement est garantie et vous assure, en cas de coup dur, d'un capital financier ou d'une rente pérenne. Si besoin, vos ayants-droit auront le choix entre revendre votre investissement et récupérer un capital financier, cessible et transmissible, ou conserver le bien et disposer de sa rente locative régulière et pérenne.

GÉNÉRER DES REVENUS COMPLÉMENTAIRES

A l'issue du financement, payé en grande partie par vos économies d'impôts et les recettes locatives, vous bénéficierez d'une rente locative, régulière et pérenne, qui viendra compléter agréablement vos revenus sans effort et sans risque.

Régime fiscal du statut LMNP

SSi les recettes locatives sont inférieures à 23.000 € HT par an, l'investisseur a le choix entre deux régimes d'imposition, le Réel et le micro-BIC :i les recettes locatives sont inférieures à 32.600 € HT par an, l'investisseur a le choix entre deux régimes d'imposition, le Réel et le micro-BIC :

  • Au Réel, les charges locatives, les intérêts d'emprunts et les amortissements sont déductibles des recettes locatives. Grâce à ces déductions, le régime Réel permet que les recettes locatives soient non-imposées.
  • En micro-BIC, les recettes locatives bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50 %. Le régime du micro-BIC s'impose dès que les déductions et amortissements imputables au régime Réel sont épuisés. Les recettes locatives sont ainsi défiscalisées à 50 %.
  • Si les recettes locatives sont supérieures à 32.600 € HT par an, le régime Réel s'impose.

    Déductions & amortissements

    Au régime Réel, le statut LMNP permet de déduire des recettes, les charges locatives et les intérêts d'emprunt.

  • Si le résultat est un déficit, il peut se reporter pendant 6 ans et absorber des bénéfices à venir.
  • Si le résultat est un bénéfice, il peut être absorbé grâce aux amortissements. En effet, le statut LMNP, imposé au régime Réel, permet d'amortir 100 % des meubles et du bien immobilier, hors foncier. Généralement, les meubles s'amortissent sur 5 à 10 ans et l'immobilier, hors foncier, sur 20 à 30 ans.
  • ATTENTION : Le déficit au BIC ne peut s'imputer que sur des revenus de même nature (BIC) et ne peut en aucun cas engendrer une économie d'impôt sur le revenu.

     

    Exemples du statut LMNP

    INVESTISSEMENT TYPE « T2 » DE 150 000 €

    (Recettes Locatives < 32 600 € HT par an)

     

    RECETTES MENSUELLES

    DEPENSES MENSUELLES

    Revenu assuré

    525 €

     

    925 €

    Financement 20 ans

    Gain fiscal

    0 €

     

    0 €

    Gestion & assurances*

    Votre épargne

    450 €

     

    50 €

    Charges & taxes

    Revenu net complémentaire à terme : 7 200 € par an**

     

    *Pas de frais de gestion ni d'assurance car bail commercial.

    ** Dont 4 306 € de déficit foncier.

    Bénéficiaires du statut LMNP

    LES PERSONNES PHYSIQUES :

    Tout investisseur, même non-imposable, peut réaliser un investissement LMNP s'il acquiert un logement neuf ou en état futur d'achèvement dans une résidence de services classée, pour le louer meublé.

    L'investissement peut même être réalisé en indivision ; dans ce cas, chaque investisseur indivisaire bénéficie alors d'une réduction d'impôt au prorata de sa quote-part dans l'investissement.

    LES PERSONNES MORALES

    L'investissement peut également être réalisé par une personne morale par le biais d'une S.C.I. (Société Civile Immobilière), si celle-ci est au régime fiscal de l'Impôt sur le Revenu ; le contribuable associé de la SCI bénéficie alors d'une réduction d'impôt au prorata de sa quote-part dans la SCI.

    Montant d'impôt nécessaire à un statut LMNP

    L'investisseur peut être non-imposable et bénéficier du statut en Loueur Meublé Non-Professionnel. En effet, ce dispositif ne permet pas de réduction d'impôt, mais génère des revenus non-imposés, puis, à terme, défiscalisés pour l'investisseur.

    Conditions à respecter en statut LMNP

    RECUPERATION DE LA TVA

    La récupération de 100% de la TVA implique que la résidence propose au moins 3 des 4 services et que l'investisseur conserve le bien pendant 20 ans ; sinon, la TVA sera restituée au prorata de la durée effective.

    A NOTER : La procédure permettant de récupérer la TVA du bien est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer.

    Conditions générales

    Conditions déclaratives

    Tous les lois et statuts sont déclaratifs. Il faut donc impérativement respecter les procédures et faire toutes les déclarations, sinon les avantages seront perdus.

    Contrairement au statut Loueur Meublé Professionnel (LMP), le dispositif du Loueur Meublé Non-Professionnel ne nécessite pas d'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, ni de comptable.

    Voici les différentes procédures à suivre et les déclarations à fournir la 1ère année :

     

  • Déclaration H2 : à envoyer dans les 90 jours, qui suivent le procès verbal de livraison, au Centre des Impôts locaux du lieu de votre investissement de défiscalisation.
  • ATTENTION : Une déclaration hors délai annule l'exonération de l'année en cours et l'absence de déclaration annule l'exonération prévue des deux premières années.

  • • Déclaration N°2042-C : accompagnée des copies des documents justificatifs suivants : le bail commercial, l'acte authentique d'acquisition, l'arrêté préfectoral du classement de la résidence et l'attestation d'agrément, si la résidence est destinée aux personnes âgées ou handicapées.
  • Les déclarations à fournir les années suivantes :

  • Déclaration N°2042-C
  •  

    NOTRE CONSEIL: Préférez les déclarations papiers plutôt que celles saisies par Internet. Adressez-les en courrier recommandé avec accusé de réception, accompagnées de vos justificatifs en copie. Gardez une copie de tout ce que vous avez envoyé, car, en cas de litige, vous devez pouvoir prouver votre bonne foi face à l'administration fiscale.

     

    Textes et articles de lois relatifs au statut LMNP

    Loi n°49-458 du 2 avril 1949

    Bulletin Officiel des Impôts 3 A-2-11 du 28 mars 2011

    Bulletin Officiel des Impôts 3 A-2-03 du 28 mars 2011

    Code Général des Impôts – Article 156

    Code Général des Impôts – Article 261 D

    Code de la Construction – Article L632-1

    Code de la Construction – Article L632-2

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