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Défiscalisation 2013
Loi Duflot 18 % sur 9 ans

Pour les contribuables qui payent entre 2.400 € et 6.000 € d’impôt sur le revenu par an, le dispositif Duflot 18 % sur 9 ans est la nouvelle loi de défiscalisation remplaçant les lois Scellier mais avec des contraintes et une dimension sociale. En effet, les loyers, les ressources des locataires et la réduction d’impôt par mètre carré sont plafonnés.

Un investissement Duflot 18 %, acté chez un notaire avant le 31 décembre 2013, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % sur 9 ans, plafonnée à 54.000 €, soit 6.000 € par an.

La loi Duflot a pour triple objectif :

  • soutenir le secteur de l’immobilier, grâce à l’incitation fiscale,
  • permettre au plus grand nombre de locataires d’accéder à des logements neufs dans les zones où le marché est tendu, grâce au plafonnement des loyers,
  • permettre en priorité aux revenus modestes d’accéder à ces nouveaux logements en y excluant les revenus moyens supérieurs, grâce au plafonnement des ressources des locataires.
  •  

    Le dispositif Duflot 18 % sur 9 ans concerne les investissements immobiliers locatifs neufs dans les départements français métropolitains à compter du 1er janvier 2013.

     

    Par rapport à un Scellier 2012, le taux de réduction d’impôt est plus élevé mais le loyer est plus bas, l’investisseur aura donc une épargne mensuelle plus au moins équivalente mais pendant la période d’engagement fiscale. Mais attention, le taux de réduction d’impôt et la durée unique de la loi Duflot 18 % sur 9 ans ne doivent pas faire oublier que ses plafonds et contraintes sociales amputent la rentabilité locative et limitent, voire annulent les perspectives de revalorisation à 10 ans.

    Principe d’une défiscalisation en loi Duflot 18 % sur 9 ans

    Avantages d’une défiscalisation en loi Duflot 18 % sur 9 ans

    L'avantage majeur de la loi Duflot 18 % est de réduire vos impôts. Ce dispositif est ainsi un placement rentable mais, aussi et surtout, parfaitement sécurisé car investi dans la pierre. C’est un investissement pérenne et idéal pour préparer votre retraite, vous constituer un capital, développer votre patrimoine, protéger vos proches ou générer des revenus complémentaires.

    ATTENTION : L’économie d'impôt réalisée grâce à une loi de défiscalisation doit s'intégrer à une stratégie patrimoniale globale, elle ne doit jamais être la seule motivation de l’investissement.

    RÉDUIRE VOS IMPÔTS

    Votre investissement vous permet de vous constituer un patrimoine grâce à vos impôts, au lieu de les payer à fonds perdus. Pourtant, l’Etat n’y perd pas un euro. Bien au contraire, il engrangera beaucoup de TVA, de taxes, d’impôts indirects et cotisations en tout genre. Le montant des nouvelles recettes fiscales ainsi engendrées est largement supérieur au montant des avantages fiscaux qui vous auront été accordés pendant toute la durée de vie de votre investissement. Enfin, en stimulant la rénovation du parc immobilier à travers ce dispositif défiscalisant, l’Etat répond à la pénurie de logements.

     

    Les avantages fiscaux sont les suivants :

    PRÉPARER VOTRE RETRAITE

    En conservant votre investissement de défiscalisation jusqu'à la retraite, vous bénéficierez, grâce aux loyers perçus, d’une rente locative, régulière, pérenne et indexée sur l’inflation, qui pourra compléter votre retraite et ainsi maintenir au mieux votre niveau de vie.

    VOUS CONSTITUER UN CAPITAL

    Revalorisé chaque année, votre investissement immobilier prend de la valeur, en même temps que son financement s’amortit et que le capital restant dû diminue. La revente du bien vous permettra de récupérer un capital financier important, constitué en partie des impôts qui auraient dû sinon être payés à fonds perdus pendant toute cette période.

    DEVELOPPER VOTRE PATRIMOINE

    En investissant dans l'immobilier neuf, vous assurez et sécurisez votre patrimoine sur le long terme et vous diversifiez vos placements. Revalorisé chaque année, votre patrimoine prend de la valeur sans effort et sans risque. L’investissement se finançant en grande partie, grâce aux économies d'impôts et aux loyers perçus, vous développez votre patrimoine immobilier en douceur.

    PROTÉGER VOS PROCHES

    Dès la signature devant notaire, vous êtes assurés et vos proches sont protégés. Votre investissement est assuré à 100% et vous protège grâce à son assurance Décès-Invalidité. La valeur de votre investissement est garantie et vous assure, en cas de coup dur, d’un capital financier ou d’une rente pérenne. Si besoin, vos ayants-droits auront le choix entre revendre votre investissement et récupérer un capital financier, cessible et transmissible, ou conserver le bien et disposer de sa rente locative, régulière, pérenne et indexée sur l’inflation.

    GÉNÉRER DES REVENUS COMPLÉMENTAIRES

    A l'issue du financement, payé en grande partie par vos économies d'impôts et les loyers perçus, vous bénéficierez d'une rente locative, régulière, pérenne et indexée sur l'inflation, qui viendra compléter agréablement vos revenus sans effort et sans risque.


    Exemples d’une défiscalisation en loi Duflot 18 % sur 9 ans

    INVESTISSEMENT TYPE « T2 » DE 150 000 €

     

    RECETTES MENSUELLES

    DEPENSES MENSUELLES

    Revenu assuré

    450 €

     

    900 €

    Financement 20 ans

    Gain fiscal

    250 €

     

    75 €

    Gestion & assurances

    Votre épargne

    360 €

     

    100 €

    Charges & taxes

    Bénéfice net sur 9 ans : 36 900 €

     

     

    INVESTISSEMENT TYPE « T4 » DE 300 000 €

     

    RECETTES MENSUELLES

    DEPENSES MENSUELLES

    Revenu assuré

    840 €

     

    1 840 €

    Financement 20 ans

    Gain fiscal

    500 €

     

    130 €

    Gestion & assurances

    Votre épargne

    820 €

     

    190 €

    Charges & taxes

    Bénéfice net sur 9 ans : 66 900 €

     


    Bénéficiaires de la loi Duflot 18 %

    LES PERSONNES PHYSIQUES :

    Tous les contribuables imposés en France peuvent réaliser une défiscalisation Duflot 18 %, s’ils acquièrent avant le 31 décembre 2013 un logement neuf BBC ou en état futur d'achèvement et s’ils s'engagent à le louer, non-meublé à un loyer conventionné pendant 9 ans, à usage d'habitation principale d’un locataire, dont les ressources sont plafonnées par décret.

     

    L'investissement peut même être réalisé en indivision ; dans ce cas, chaque investisseur indivisaire bénéficie alors d'une réduction d’impôt au prorata de sa quote-part dans l'investissement.

    LES PERSONNES MORALES

    L'investissement peut également être réalisé par une personne morale par le biais d’une S.C.I. (Société Civile Immobilière), si celle-ci est au régime fiscal de l’Impôt sur le Revenu ; le contribuable associé de la SCI bénéficie alors d'une réduction d’impôt au prorata de sa quote-part dans la SCI.

    Montant d’impôts nécessaire à une loi Duflot 18 % sur 9 ans

    ENTRE 2.400 € ET 6.000 € D’IMPOT PAR AN

    Tous les contribuables, payant entre 2.400 € et 6.000 € d’impôt sur le revenu par an, peuvent optimiser leur fiscalité et se constituer un patrimoine en investissant en loi Duflot 18 %.

     

    Le montant de l’investissement de défiscalisation doit être orienté par le montant payé au titre de l’impôt sur le revenu, car la réduction d’impôt annuelle déductible est plafonnée au montant de l’impôt sur le revenu à payer. Un report de réduction est possible mais une réduction d’impôt n’est pas un crédit d’impôt.

    Bâtiment Basse Consommation

    Le label BBC (Bâtiment basse consommation) est accordé aux logements neufs répondant à la règlementation sur l'économie d'énergie. Il indique le niveau de performance énergétique globale du logement neuf. Ainsi, la consommation du logement doit rester en-dessous d’une consommation de 50kWh/m2 par an en moyenne, grâce notamment à l'installation d'équipements performants, tels ballons thermodynamiques et solaires, panneaux photovoltaïques, chaudières à gaz, etc. Un logement BBC dispose donc d’un meilleur niveau de performance énergétique et garantit une facture énergétique minimale pour le locataire, tout en offrant un confort maximal.

    Conditions à respecter en loi Duflot 18 % sur 9 ans

    Réduction d'impôt

    La réduction d'impôt Scellier est calculée à partir du prix de revient global du logement.

  • 18 % du montant de l’investissement en réduction d'impôt sur 9 ans.
  • Report de réduction d'impôt pendant 6 ans : Si le montant de la réduction d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable au titre d’une année d’imposition, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des 6 années suivantes, à condition que le logement reste loué.

    Déduction fiscale

    La loi Scellier permet à l'investisseur de bénéficier des déductions classiques du droit commun :

  • Déduction fiscale de 10.700 € maximum par an imputable au revenu brut global.
  • Report de déduction fiscale pendant 10 ans : Si le montant de la déduction fiscale excède le plafond de 10.700 €, le surplus peut être imputé sur le revenu brut global des 10 années suivantes, à condition que le logement reste loué.
  • Conditions générales

     

    SITUATION GEOGRAPHIQUE

    PLAFOND

    ZONE A bis : Paris et 68 communes d'Ile-de-France

    5.200 € / m²

    ZONE A : le reste de l'agglomération parisienne, la Côté d'Azur (bande littorale Hyères-Menton, le Genevois français

    5.000 € / m²

    ZONE B1 : les agglomérations de plus 250.000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, DOM et Corse

    4.000 € / m²

    ZONE B2 : les autres agglomérations de plus de 50.000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères ou à la limite de l'Ile-de-France

    2.100 € / m²

    ZONE C : les 14 communes ayant un agrément ministériel (Rochefort, Charron, Bousse, Redressan, Le Puy en Velay, Clisson, Saint-Pazanne, Les Herbiers, Pontarlier, Melesse, Vitré, Châteaugiron, Lamballe, Castelnau d'Estrétefonds)

    ATTENTION : Les autres communes de la Zone C ne sont pas éligibles à la loi Scellier.

    2.000 € / m²

     

    Plafond de loyer mensuel en 2013, par mètre carré, charges non comprises : sont fixés sont fixés pour les baux conclus en 2013 à 9,88 €/m² pour les logements dans la zone B1 dont font parties les DOMTOMmais ce plafond varie en fonction de la surface du logement. En effet, il est fait application d’un coefficient multiplicateur selon la formule suivante :

    0,7 + 19 / S

    Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

     

    EXEMPLES :

    - Pour l’acquisition d’un logement neuf de 100 m², le calcul sera : 9,88 €/m² x (0,7 + 19/100m² =0,89) soit 8,79 €/m². Le plafond de loyer pour ce logement sera donc en 2013 de 879 €/mois hors charges.

    - Pour un logement neuf de 30 m², le calcul sera : 9,88 €/m² x (0,7 + 19/30 m² = 1,33 mais plafonné à 1,2) soit 11,86 €/m². Le plafond de loyer pour ce logement sera donc de 355 €/m².

     

    Plafond des ressources en 2013 : Les ressources des locataires éligibles à la loi Duflot 18 % sont plafonnées selon la composition du foyer.

     

     

    COMPOSITION DU FOYER

    ZONE A Bis

    ZONE A

    ZONE B1

    ZONE B2

    Personne seule

    36.502 €

    36.502 €

    29.751 €

    26.776 €

    Couple

    54.554 €

    54.554 €

    39.731 €

    35.757 €

    Personne seule ou couple + 1 enfant à charge

    71.515 €

    65.579 €

    47.780 €

    43.002 €

    Personne seule ou couple + 2 enfants à charge

    85.384 €

    78.550 €

    57.681 €

    51.913 €

    Personne seule ou couple + 3 enfants à charge

    101.589 €

    92.989 €

    67.854 €

    61.069 €

    Personne seule ou couple + 4 enfants à charge

    114.315 €

    104.642 €

    76.476 €

    68.824 €

    Major. pour personne à charge supplémentaire

    + 12.736 €

    + 11.659 €

    + 8.531 €

    + 7.677 €

    Les ressources du locataire sont ses revenus nets imposables, nets de frais professionnels, qui figurent sur l'avis d'imposition des revenus de l'année précédant celle de la conclusion du bail, ou à défaut de l'année antérieure. Lorsque plusieurs personnes, constituant des foyers fiscaux distincts, sont titulaires du bail, chacune d'elles doit satisfaire, en fonction de sa propre situation, aux conditions de ressources.

     

     

    ATTENTION : En concubinage, les ressources sont appréciées globalement, c'est-à-dire qu'il convient de faire masse des revenus des foyers fiscaux de chaque concubin et de comparer le montant obtenu aux plafonds de ressources applicables aux couples ou aux couples avec enfants à charge.

     

  • Plafonnement des niches fiscales : En 2013, il est de 10.000 € par an d’avantages fiscaux.
  •  

    Conditions déclaratives

    Toutes les lois de défiscalisation sont déclaratives. Il faut donc impérativement respecter les procédures et faire toutes les déclarations, sinon les avantages fiscaux seront perdus.

    Voici les différentes procédures à suivre et les déclarations à fournir la 1ère année :

     

  • Déclaration H2 : à envoyer dans les 90 jours, qui suivent le procès verbal de livraison, au Centre des Impôts locaux du lieu de votre investissement de défiscalisation.
  • ATTENTION : Une déclaration hors délai annule l'exonération de l'année en cours et l'absence de déclaration annule l'exonération prévue des deux premières années.

  • Déclaration N°2044 EB
  • Déclaration N°2044
  • Déclaration N°2042
  • Les déclaration à fournir les années suivantes :

  • Déclaration N°2044
  • Déclaration N°2042
  •  

    NOTRE CONSEIL: Préférez les déclarations papiers plutôt que celles saisies par Internet. Adressez-les en courrier recommandé avec accusé de réception, accompagnées de vos justificatifs en copie. Gardez une copie de tout ce que vous avez envoyé, car, en cas de litige, vous devez pouvoir prouver votre bonne foi face à l'administration fiscale.

     

    Textes et articles de lois relatifs à une défiscalisation Duflot 18 % sur 9 ans

    Article 199 novovicies du CGI

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